Uma planta dos anos 1920 de uma unidade na 655 Park Avenue. (Cortesia da coleção de folhetos imobiliários de Nova York, Biblioteca Avery Architectural and Fine Arts, Columbia University) Kate Winslet e Bear Grylls
Pornografia de planta baixa. Chame isso de um especial nova-iorquinoprazer culpado, pelo menos quando se trata de imóveis. Não há nada mais atraente do que estudar os layouts de apartamentos de luxo,traçando como os arquitetos já dividiram milhares de metros quadrados. Quando se trata deste tipo de construção - ao contrário dos apartamentos apertados em que o resto de Nova York vive - a localização de cada quarto, corredor, banheiro, biblioteca, quarto de empregada, escada e saguão é muito importante. Se você não pode pagar para morar lá, pelo menos você pode revisar meticulosamente o projeto.
Em nenhum lugar a pornografia de planta baixa é mais satisfatória do que o Upper East Side, que já foi o marco zero para os arquitetos residenciais mais proeminentes da cidade, que projetaram prédios compostos essencialmente de mansões empilhadas. À medida que cada edifício cresceu rapidamente a partir da década de 1910 ao longo da década de 1920, famílias como os Rockefellers e Astors se mudaram, ocupando apartamentos com até 20.000 pés quadrados e 37 quartos. (Essas eram, na verdade, as especificações do apartamento de John D. Rockefeller em 740 Park, agora uma cooperativa histórica do Upper East Side.) Mas uma mudança no estilo de vida desde os anos 1920, sem mencionar um mercado de luxo atual dominado por fachadas de vidro e plantas baixas abertas, deixaram um impacto nas plantas baixas clássicas de prédios de usinas de força que revestem o Park e a Quinta Avenidas.
Os prédios de apartamentos nem sempre foram a residência de escolha dos nova-iorquinos ricos. Na verdade, os incorporadores imobiliários tiveram que convencê-los a abandonar suas mansões para morar ali. 998 Fifth Avenue, um edifício de 17 unidades projetado por McKim, Mead e White, é creditado em grande parte por convencer a elite da cidade de que apartamentos eram lugares aceitáveis para morar, de acordo com Carter Horsley, um ex-jornalista de arquitetura e atual diretor editorial do site imobiliário CityRealty. (No West Side, esse papel já havia sido desempenhado pelos Dakota.) Esses apartamentos amplos e elegantes, com salas de vinho, elevadores com painéis de nogueira francesa, sete quartos e pelo menos seis quartos de empregados, preencheram uma lacuna no mercado: residências condizentes com os ricos, mas sem a exaustiva escalada de cinco andares endêmica para mansões unifamiliares - e sem o custo de mantê-las.
Após a inauguração do 998 Fifth em 1912, os apartamentos foram oferecidos com aluguéis de até US $ 25.000 por ano cada. Eles alugaram rapidamente, abrigando gente como Murray Guggenheim e uma neta de A 20 East End Avenue oferece plantas que lembram as dos grandes edifícios do início do século XX.
ComodoroCornelius Vanderbilt. O prédio se tornou tão popular que outros prédios de apartamentos desse estilo foram replicados, disse Horsley.
A introdução do apartamento de luxo coincidiu com o surgimento do Upper East Side como um bairro desejável. Entre 1903 e 1913, a antiga estação ferroviária Grand Central Depot foi demolida e substituída pelo atual Grand Central Terminal. A mudança das locomotivas a vapor, que operavam ruidosamente acima do solo e ocupavam muitos terrenos, para trens elétricos subterrâneos liberou a outrora indesejável Park Avenue para se tornar no principal (e pitoresco) imóvel da cidade de Nova York.
E assim, decolando na década de 1920, Nova York viu um boom sem precedentes no desenvolvimento de apartamentos de luxo lá.
Três grandes arquitetos residenciais surgiram naquela época, de acordo com o Sr. Horsley: J.E.R. Carpenter, Rosario Candela e Emery Roth. Seus grandes prédios de apartamentos no Upper East Side muitas vezes pareciam indefinidos do lado de fora, mas os interiores eram de puro luxo. Enquanto Carpenter é creditado por pavimentar o caminho no desenvolvimento de apartamentos de luxo ao longo da Quinta Avenida, e Roth projetou grandes nomes nos lados leste e oeste (incluindo as icônicas torres de San Remo no Central Park West), Candela é aquela frequentemente aclamada como a dona da planos de chão.
Filho imigrante de um gesso siciliano, Candela se destacou em 1927 como o arquiteto da Quinta Avenida, 960, um edifício O jornal New York Times então chamado literalmente… 12 mansões construídas uma em cima da outra. Um apartamento, no 10º e parte do 11º andar, continha 17 quartos, incluindo uma sala de estar de dois andares e 18 x 25 pés que era considerada a mais grandiosa de qualquer apartamento americano.
Em 1929, Candela estava trabalhando em 27 projetos diferentes, incluindo os icônicos edifícios de apartamentos 740, 770 e 778 Park. Em cada um deles, a maior atenção foi dada às plantas, distinguindo-se pela simetria, amplitude, tetos altos e luz. A planta baixa era sobre o fluxo, disse Horsley. Como o foyer dá acesso à sala de estar, que está ligada à sala de jantar, que fica ao lado da cozinha, perto da despensa e depois do quarto de empregada.
A planta baixa era sobre o fluxo, disse Horsley. Como o foyer dá acesso à sala de estar, que está ligada à sala de jantar, que fica ao lado da cozinha, perto da despensa e depois do quarto de empregada.
Havia espaços públicos e privados - as salas de estar e de jantar eram projetadas para entretenimento público, mas a cozinha utilitária e os aposentos dos empregados eram privados e não deveriam ser vistos pelos convidados. Ter uma sala de jantar aberta com vista para a cozinha seria considerado classe baixa, disse Horsley.
Para 1926 New York Times O artigo intitulado New York Now Has Mansions in Flats descreve a singularidade dos apartamentos: Na última das cooperativas, não há dois apartamentos exatamente iguais ... Não é incomum que o comprador se recuse a comprar até que tenha certeza de que os painéis de sua biblioteca as paredes podem ser removidas para o apartamento que está sob consideração. O artigo continuou descrevendo o apartamento da Sra. William Vanderbilt em 660 Park: Seu salão terá 46 por 22 pés, sua sala de jantar quase tão grande e sua biblioteca de 7 metros de comprimento e 5,5 metros de largura. Os camarins serão convenientemente localizados. A ‘casinha’ terá sete quartos principais. Um apartamento projetado para o Sr. e a Sra. John North Willys no 820 Fifth atendia à coleção de arte do casal: o salão é grande o suficiente para conter, sem lotar, um Rembrandt, um Frans Hals, um Velásquez e outros antigos mestres. Quanto à biblioteca, as estantes são colocadas em suas paredes apaineladas, deixando espaço suficiente para três obras-primas. FOTO: Cortesia Warburg Realty
Os apartamentos eram notáveis pelo espaço desperdiçado, o que significa foyers extragrandes, quartos com roupa de cama e copas de mordomo. Os apartamentos do 770 Park tinham um cômodo onde os baldes de lixo podiam ser limpos a vapor. (Porque, realmente, por que não?) Frederick Peters, presidente da Warburg Realty e um autoproclamado fanático por plantas baixas, elogiou os grandes foyers arredondados em 635 e 580 Park. A experiência do foyer cria o apartamento, disse ele. Você tem espaço à sua frente, em vez de um pequeno nada apertado.
Embora não em um prédio da Candela, a cobertura na 1107 Quinta Avenida levou o bolo para o luxuoso espaço desperdiçado. Foi projetado para a herdeira dos cereais Marjorie Merriweather Post Hutton, que morava na mansão que precisaria ser substituída para construir o 1107 Fifth. Ela vendeu sua casa somente após receber a promessa de que seria reconstruída nos três últimos andares do edifício. O apartamento de 54 quartos tinha um terraço envolvente, 17 casas de banho, duas cozinhas, uma sala de pequenos-almoços, uma sala de jantar com painéis de madeira grande o suficiente para acomodar 125 convidados, uma sala prateada, uma padaria, uma câmara frigorífica para flores e peles, uma sala de linho, uma adega, um par de casacos masculinos e femininos, um guarda-roupas, uma sala de jogos e dezenas de quartos de empregados e de trabalho para manobristas. O triplex, originalmente um aluguel, foi dividido em seis apartamentos cooperativos na década de 1950.
A Queda de 1929 e a resultante Grande Depressão retardaram o boom de empreendimentos de luxo no Upper East Side. Mas muito do que foi construído naquela época ainda está de pé. Esses edifícios, alguns originalmente projetados para aluguel, foram todos convertidos nos edifícios cooperativos mais exclusivos da cidade.
Esses apartamentos ainda são vendidos com um prêmio, disse Wendy Greenbaum, corretora da Warburg que atualmente está vendendo uma cooperativa de US $ 11,5 milhões na 1185 Park Avenue. Ela acredita que os compradores de luxo costumam decidir com antecedência se querem uma cooperativa do velho mundo ou um novo condomínio em um arranha-céu de luxo. Os preços das cooperativas não são tão altos quanto os dos condomínios, e essa diferença reflete o tipo de propriedade, disse ela. (De acordo com a CityRealty, existem atualmente 294 cooperativas com três ou mais quartos no mercado no Upper East Side com um preço médio pedido de $ 6,6 milhões. Os preços pedidos em condomínios do Upper East Side com três ou mais quartos são em média $ 6,6 milhões .)
Os compradores cooperativos também têm de enfrentar os conselhos de elite do Upper East Side, notórios por recusar compradores em potencial (consulte Ansiedade Social, página 38). 740 Park, famoso por seus residentes bilionários, rejeitou nomes como Barbra Streisand e Barbara Walters. Os prédios de cooperativas também têm regras de pós-venda muito mais rígidas do que os condomínios - entre elas, as restrições às renovações. Você está comprando um estilo de vida, disse o corretor da Corcoran, Tom DiDomenico, atualmente comercializando uma cooperativa de US $ 7,25 milhões na 1120 Fifth Avenue.
E, no entanto, essas residências grandiosas muitas vezes precisam de renovação - os hábitos e necessidades do estilo de vida certamente mudaram no século passado. É quase certo que eles vão renovar, disse a Sra. Greenbaum sobre os compradores de hoje. A distinção entre espaço privado e público não é mais uma prioridade - os compradores preferem plantas mais abertas com cozinhas acessíveis, disseram os dois corretores. Os aposentos dos empregados não são mais alta prioridade. No apartamento que a Sra. Greenbaum representa em 1185 Park, os proprietários sacrificaram um quarto de empregada para expandir e reposicionar a cozinha. Os compradores também tendem a querer mais banheiros ou maiores do que os oferecidos na planta baixa original. No 1185 Park, os mesmos proprietários combinaram dois banheiros menores para fazer um grande banheiro principal.
Os compradores muitas vezes se surpreendem com o quão difícil pode ser renovar esses apartamentos cooperativos, disse Greta Weil, sócia da Weil Friedman Architects, uma empresa sediada no Upper East Side. Plantas completamente abertas são quase impossíveis neste bairro.
Mas conseguir exatamente o que deseja é raro. Os compradores muitas vezes se surpreendem com o quão difícil pode ser renovar esses apartamentos cooperativos, disse Greta Weil, sócia da Weil Friedman Architects, uma empresa sediada no Upper East Side. Plantas completamente abertas são quase impossíveis neste bairro, disse ela. Restrições cooperativas, combinadas com configurações de encanamento de prédios antigos e planos originais intencionais são todos desafios, observou ela. Tentamos temperar as modernizações com a beleza do layout original.
Os desenvolvedores atuais que combinam a grandeza dos layouts antigos com as modernizações tendem a atender à demanda. Quando um condomínio de 30 unidades, 135 East 79th Street chegou ao mercado em 2012, os compradores rapidamente compraram unidades com plantas que lembram a de Candela: vários quartos, salas de estar espaçosas, corredores longos. Antes de começarmos a construir, entrevistamos nossos amigos, que vão de seus trinta e poucos anos a ninhos vazios, disse Thomas Brodsky, diretor da Organização Brodsky, o desenvolvedor do edifício. Queríamos saber se eles preferiam o layout clássico ou o aberto. Descobrimos que suas respostas são uma mistura uniforme. FOTO: Cortesia do Grupo Corcoran
música havaiana em algum lugar além do arco-íris
Então, Brodsky se comprometeu, oferecendo layouts clássicos, com salas dedicadas adequadas para entretenimento formal no lado leste do edifício, e layouts modernos, com salas abertas e cozinhas com copa, no lado oeste. (Algumas unidades com layouts clássicos empregaram um toque moderno na ideia de espaço desperdiçado com uma pia para cortar flores ou espaço para um espelho e uma mesa fora do toalete.)
A incorporadora Corigin, sediada em Manhattan, também está se concentrando no design clássico na 20 East End Avenue, um condomínio de 18 andares e 43 unidades agora em construção em um bairro discreto. Em nossa pesquisa, descobrimos que os edifícios Carpenter e Candela ainda cobram um alto preço por metro quadrado, mesmo que precisem de reformas, disse o presidente da Corigin, Edward Baquero. A empresa contratou Robert A.M. Stern, cuja estética se inclina decididamente para o clássico (15 Central Park West e 30 Park Place, entre outras encomendas), para criar apartamentos de dois a seis quartos, grandes foyers, terraços privados, lareiras e copas de mordomo. Os preços atualmente sobem para US $ 12 milhões para uma unidade de quatro quartos.
O pacote de amenidades do edifício visa criar um ambiente de clube, disse o Sr. Baquero. Em um apartamento de 20 quartos no 120 East End, havia um salão de baile, biblioteca, sala de música, sala de bilhar e adega, disse ele. Queríamos replicar isso, mas como um elemento comum aos proprietários de apartamentos, mantido pelo edifício. Haverá também um portão varanda da carruagem Entrada que conduz a um tribunal automóvel com estrada de calçada portuguesa.
O Sr. Baquero chamou o processo de design com o Sr. Stern de rigoroso, mas ele não lamenta que eles decidiram assumi-lo. Você só sabe quando entra nesses apartamentos dos anos 1920, disse ele. É sutil e ninguém sabe por quê, mas é ótimo. Há um calor e elegância que o fazem sentir em casa.
Ele continuou, parecendo todo nova-iorquino que se apaixonou pela grande arquitetura de outrora: O que é produzido em massa hoje simplesmente não tem mais esse sentimento.
