Eric Fischer descobriu décadas de dados sobre os preços das moradias em SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) Não sei nada sobre Eric Fischer, exceto que ele é um herói enlouquecedor.
Muito parecido todas as outras pessoas que recentemente tentaram morar em São Francisco , Fischer está muito interessado em custos de habitação. No entanto, ao contrário de todas as outras pessoas, Fischer decidiu contribuir para essa conversa dobrando a profundidade dos dados históricos modernos sobre eles.
Até agora, as informações mais comumente citadas sobre os preços das moradias em SF remontavam a 1979, quando a cidade começou a monitorar o aluguel médio de apartamentos de dois quartos anunciado no San Francisco Chronicle em um domingo por ano.
Infelizmente para esses dados, 1979 também foi o ano em que a prefeita de São Francisco, Dianne Feinstein, impôs um congelamento de aluguel que fez a transição para o controle de aluguel . Se você quiser discutir sobre os méritos do controle de aluguel - e no punhado de cidades dos EUA que enfrentam o rápido aumento dos preços das moradias, quem não o fará? - seus argumentos de ambos os lados não serão muito úteis sem qualquer informação sobre a situação antes controle de aluguel para que você tenha algo com o que comparar.
Então Fischer encontrou os dados de controle antes do aluguel. Ele reuniu ele mesmo … Gastando muitas e muitas horas examinando arquivos de imagens antigas e microfilmes do San Francisco Chronicle. 
Leitores de microforma.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer fala muito sobre sua metodologia em seu excelente postar sobre este projeto , publicado no sábado. Aqui está um breve resumo: sua metodologia não é perfeita, mas é sólida e não vejo grandes maneiras de melhorá-la.
Em vez de ir mais longe nisso, esta postagem do blog existe para reenfatize o que seus novos dados revelaram : este gráfico. 
Preços de aluguel.(Foto: Eric Fischer)
Isso, meus amigos, são 70 anos de preços de imóveis em São Francisco. Existem alguns altos e baixos, mas na maior parte, há uma tendência muito simples: 6,6%.
Esse é o valor que o aluguel tem aumentado a cada ano, em média, desde 1956. Isso era verdade antes do controle do aluguel; era verdade após o controle de aluguel. Não era totalmente verdade durante a bolha de tecnologia de 2000, mas ainda era uma espécie de verdade e se tornou verdade novamente depois.
6,6 por cento é 2,5 pontos percentuais mais rápido do que a inflação, o que não parece muito, mas quando você faz isso por 60 anos consecutivos, significa que os preços das moradias quadruplicar em comparação com tudo o mais que você precisa comprar.
Isso é ruim. Mas isso é SF hoje, em comparação com 1956.
Então, o que fez os preços subirem? Essa é a parte realmente emocionante da descoberta de Fischer. Armado com seus dados, ele mais ou menos respondeu a essa pergunta. 
Mediana pedindo aluguel mensalEric Fischer
Isso é o mais perto que você provavelmente verá de uma resposta para a vida, o universo e tudo.
É um gráfico que prevê quase perfeitamente o mercado imobiliário de São Francisco usando apenas três variáveis:
- O número de empregos localizados no condado de São Francisco.
- O número de lugares no condado de São Francisco para as pessoas morarem.
- O valor total pago a todos os que trabalham no condado de São Francisco.
Tudo está resumido na fórmula no topo do gráfico. Se você me desse os valores para (1), (2) e (3) acima, eu poderia prever com uma precisão surpreendente quanto custará o aluguel de um apartamento mediano de dois quartos em São Francisco nessa situação.
Segue-se que se pudéssemos mudança (1), (2) ou (3), então talvez pudéssemos alterar o custo de alugar um imóvel em São Francisco. Aqui está como Fischer resume um cenário no qual, sua fórmula sugere, os preços dos apartamentos cairiam 67 por cento:
Seria necessário um aumento de 53% na oferta de moradias (200.000 novas unidades), ou uma queda de 44% nos salários ajustados pelo IPC, ou uma queda de 51% no emprego, para cortar os preços em dois terços.
OK, então isso significaria a maneira de tornar São Francisco tão acessível quanto (digamos) Portland seria para qualquer um cortar o salário de todos pela metade , ou fogo metade deles , ou permitir que a população da cidade cresça rapidamente cerca de 50 por cento , para cerca de 1,2 milhão, enquanto o número de unidades habitacionais aumentou ainda mais rápido.
Merda.
Mas espere , você pode estar dizendo. Praga tem cerca de 1,2 milhões de residentes. Milão tem cerca de 1,2 milhão de residentes. Essas são cidades legais. Na verdade, seria bom se São Francisco se transformasse em Praga, especialmente se os preços caíssem dois terços.
Provavelmente é verdade. O problema é que transformar rapidamente em Praga exigiria que milhares de incorporadores fossem à falência, porque (lembra?) Os aluguéis cairiam 67 por cento, de modo que todos esses incorporadores não seriam capazes de pagar os empréstimos que contraíram para construir aquelas 200.000 novas casas .
Pensando bem, milhares de desenvolvedores falidos também podem não soar tão ruins para você. Mas acredite em mim, soa mal para os desenvolvedores. É por isso que nunca poderia haver uma situação em que incorporadores privados adicionassem tantas casas novas de uma vez - eles parariam de construir muito antes que o retorno ao paraíso pudesse acontecer.
A meu ver, isso nos deixa com alguns lições interessantes para São Francisco :
1. Adicionar novas unidades geralmente vai apenas para evitar que a merda piore .
1a. Isso ainda é uma coisa boa.
dois. O controle de aluguel não parece ser uma grande causa do problema per se. A merda era ruim antes; a merda ficou ruim depois; a merda não ficou notavelmente melhor ou pior para o candidato a apartamento mediano, pelo menos se você começar em 1956. (Por outro lado, algo estranho está acontecendo nos primeiros dados de preços de Fischer dos anos 40. Se você omitir a queda 1950-1960 em aluguéis, então tudo antes do controle de aluguéis em 1979 começa a se parecer mais com um platô. Aqui está seu primeiro gráfico novamente para uma boa medida.) 
Aluguel anunciado ajustado ao CPI.(Foto: Eric Fischer)
2a. A forma como o controle de aluguel pode importar indiretamente é se levar indiretamente a menos unidades novas , por exemplo, porque dá às pessoas um motivo para protestar ou processar para impedir que os incorporadores substituam os pequenos e antigos edifícios controlados por aluguel por outros grandes, novos com as taxas de mercado. O que é bastante compreensível por parte das pessoas pobres, mas ainda é um resultado péssimo, porque (como a fórmula de Fischer sugere) cada novo telhado chique mantém os preços um pouco mais baixos porque os ricos sob ele não empurram a classe média para fora sob seus telhados de qualidade média, e assim por diante, até que alguém acabe em uma barraca.
2b. Ainda assim, não há nenhum sinal claro nesses dados de que o controle de aluguéis teve esse efeito anti-novas habitações em São Francisco. De novo: a merda era ruim antes. A merda ficou ruim depois.
3. Cortar os custos de desenvolvimento de preenchimento ajudaria se houvesse maneiras de fazer isso sem bagunçar demais as outras coisas.
4. Se houver algo impedindo o mercado imobiliário de construir casas novas em número suficiente para os recém-chegados , então provavelmente deve ser algo que chegou por volta de 1960 ou antes.
Vou parar de falar sobre San Francisco neste momento, porque San Francisco me deprime. Basicamente, acho que San Francisco está uma merda.
Isso é péssimo. É um lugar incrível. 
Uma vista de um parque em San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Em vez disso, vou encerrar com uma lição para cidades que estão adicionando empregos e / ou riqueza mais rápido do que casas, mas ainda não são São Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Talvez Oakland e Los Angeles e San Diego e DC ainda assim.
Pelo amor de Deus, continue adicionando casas. Continue adicionando casas para que as coisas não piorem e você não fique preso em uma tempestade de merda perde-perde como São Francisco.
E enquanto você está fazendo isso ...
Controle de aluguel? Este locatário em particular está nervoso, mas com certeza, talvez experimente enquanto estiver trabalhando duro para garantir que isso não atrapalhe a continuidade da adição de casas.
Expansão sem fim? Isso manterá as casas baratas (basta perguntar a Atlanta, Dallas e Phoenix), mas fode o planeta e parece nos deixar mais gordos e solitários, além de carros serem caros. Então, talvez tente fazer casas geminadas, se puder. As moradias são ótimas. Cliff e Claire Huxtable moravam em uma casa. Duplexes são bons também. Na verdade, muitas cidades tornaram ilegal a construção de qualquer um deles. Isso é loucura.
Impostos para criar moradias públicas ou outras subsidiadas? As pessoas mais pobres nunca poderão pagar por moradias de preço de mercado, e as pessoas que moram em casinhas baratas, mas habitáveis, tendem a se meter em muito menos problemas do que as pessoas em tendas. Então, sim, provavelmente é uma boa ideia usar os impostos para construir pequenas casas baratas, mas habitáveis para as pessoas pobres, ao mesmo tempo que procura outras maneiras de ajudar as pessoas a sair da pobreza.
Demissões em massa? Bem, aparentemente isso reduziria os aluguéis, mas de alguma forma não acho que eles conseguiriam a reeleição do prefeito.
Mas faça o que fizer, compre definitivamente Eric Fischer uma bebida se você o ver. Ele mereceu.
Michael Andersené um escritor em Portland, Oregon. Ele está @andersem no Twitter.
