Enquanto mais funcionários começaram a voltar ao escritório no mês passado, as taxas de uso nos EUA ainda são metade do que eram antes da pandemia. Em 27 de setembro, a taxa média de ocupação de escritórios era de 47%, de acordo com a empresa de segurança no local de trabalho Kastle Systems, em comparação com quase 100% antes do Covid.
A menor demanda por escritórios nos EUA pode eliminar US$ 453 bilhões de seu valor nos próximos anos, De acordo com um estudo de pesquisadores da New York University e da Columbia University recentemente publicados no National Bureau of Economic Research. O estudo é um documento de trabalho e ainda não foi revisado por pares.
A mudança para o trabalho remoto representa uma preocupação particularmente aguda para a cidade de Nova York, que é o maior do mundo mercado imobiliário comercial. Mas a pesquisa também descobriu que edifícios de maior qualidade correm menos risco de ver seu valor se depreciar, sugerindo que o investimento comercial em novos espaços de trabalho de alta tecnologia pode valer a pena, mesmo que os escritórios mais antigos se tornem “ativos ociosos”.
Espaços de escritório em Nova York podem perder 39% de seu valor
O valor dos escritórios na cidade de Nova York caiu quase 45% entre o final de 2019 e o final de 2020, descobriu o estudo, com base em dados de transações em nível de locação da CompStak, uma plataforma de dados imobiliários de crowdsourcing, bem como relatórios financeiros de fundos de investimento imobiliário (REITs), que são empresas imobiliárias de capital aberto. Os pesquisadores estimam que esses escritórios perderão 39% de seu valor após 10 anos, ou quase US$ 50 bilhões.
Considerando que o valor estimado das propriedades de escritórios da cidade de Nova York é de US$ 110 bilhões, esses espaços podem perder quase metade de seu valor na próxima década, de acordo com este estudo, se as tendências atuais de trabalho remoto persistirem.
O efeito do trabalho híbrido no setor imobiliário comercial pode ter implicações importantes para o financiamento público no futuro, observam os pesquisadores. Mais da metade do orçamento da cidade de Nova York veio de impostos imobiliários em 2020, e quase um quarto disso veio de impostos sobre imóveis de escritórios e varejo. “Dadas as exigências de equilíbrio orçamentário, o buraco fiscal que resta… precisaria ser tapado aumentando as taxas de impostos ou cortando os gastos do governo”, escrevem eles.
O valor em declínio dos escritórios também pode colocar em questão a viabilidade financeira de futuros projetos da cidade de Nova York que apostam em seu valor, incluindo a reconstrução da Penn Station. que iria incorporar 18 milhões de pés quadrados de espaço principalmente para escritórios e novas construções em Hudson Yards, como o Torre de escritórios de US$ 3,8 milhões definido para abrir ainda este ano.
Espaços de escritório de alta qualidade são melhores
Embora o artigo forneça uma previsão sombria para o mercado imobiliário comercial da cidade de Nova York, os pesquisadores observam edifícios de maior qualidade que foram construídos recentemente e têm mais comodidades (comumente chamados de “ Classe A+ ”) se saíram melhor durante a pandemia. O estudo descobriu que as propriedades Classe A + na cidade de Nova York sustentaram melhores níveis de aluguel durante a pandemia do que outras propriedades. Os aluguéis de escritórios de propriedades “jovens” construídas após 2010 aumentaram significativamente durante a pandemia, mesmo quando os aluguéis das propriedades mais antigas diminuíram.
Essas descobertas são “consistentes com a noção de que as empresas precisam melhorar a qualidade do escritório para induzir os trabalhadores a retornar ao escritório com novas opções remotas”.
Dadas essas tendências, parece improvável que grandes empresas de tecnologia como Meta e Google , que continuaram a expandir sua presença imobiliária nos últimos dois anos, sofrerão um impacto significativo em seus recentes investimentos em escritórios. As empresas que alugam, em vez de possuir escritórios, “serão mais interessadas em alugar espaço de alta qualidade”, acrescentou Arpit Gupta, professor da Stern School of Business da NYU que co-escreveu o artigo, por e-mail.
A grande questão para o setor imobiliário comercial e para a cidade, então, é o que acontece com os espaços de escritórios de qualidade inferior quando as empresas começam a migrar para espaços mais novos e brilhantes. Uma opção é converter o espaço de escritório vazio em habitação acessível - uma possibilidade de que um Força-tarefa do Conselho da Cidade de Nova York agora está investigando.
