Um pouco antes das 22h00 em 25 de janeiro, Larry Silverstein, o incorporador imobiliário ruivo de 69 anos, cruzava a East 57th Street perto da Madison Avenue quando foi atropelado por um Ford sedan 1997. Com a pelve quebrada, ele foi levado ao Centro Médico da Universidade de Nova York. Como Silverstein contaria mais tarde à filha, o acidente foi uma falha ruim no pior momento possível: ele foi um dos três concorrentes na disputa pelo aluguel de 99 anos do World Trade Center. O Sr. Silverstein enfrentou um prazo de 31 de janeiro para apresentar sua oferta ao atual proprietário do Trade Center, a Autoridade Portuária de Nova York e Nova Jersey.
Nos dias seguintes, parceiros de negócios, consultores e acólitos se alinharam em cadeiras ao longo do corredor do lado de fora do quarto do hospital do Sr. Silverstein enquanto os detalhes finais da licitação eram acertados. Apenas cinco dias após seu encontro com a morte, o Sr. Silverstein fez uma declaração direta no New York Post: Estamos cobiçando o World Trade Center, o prêmio de todos os prêmios.
Poucos deram ao Sr. Silverstein muita chance de consumar o que estava prestes a se tornar o maior negócio imobiliário da história de Nova York. Dos três finalistas da Autoridade Portuária, ele foi o azarão, disse Michael Cohen, executivo-chefe da corretora de imóveis GVA Williams. A sabedoria convencional só pareceu ser confirmada quando as ofertas foram abertas e a Vornado Realty Trust eliminou a concorrência com uma oferta de US $ 3,25 bilhões a US $ 600 milhões a mais do que Silverstein ofereceu.
Foi quando Silverstein mostrou por que, em meio a altos e baixos, ele manteve sua reputação como uma das mentes mais inteligentes do setor imobiliário da cidade. Ele limpou a si mesmo e continuou, aumentando seu lance para apenas US $ 30 milhões a menos do que o de Vornado. Ele esperou, em silêncio, enquanto as negociações entre o conselho da Autoridade Portuária e o presidente da Vornado, Steven Roth, foram interrompidas. Então ele entrou na brecha.
Agora é a vez do Sr. Silverstein, e desta vez as negociações estão indo com muito mais tranquilidade, de acordo com as pessoas que acompanham o processo. Quando solicitado a comentar sua oferta, Silverstein disse: Não há nada comparável ao World Trade Center. É único em magnitude, localização, destaque e visibilidade. Tem sido meu sonho No final de março, muitos previram que Silverstein não seria capaz de fechar o negócio e que o complexo iria para o licitante terceiro, uma parceria entre Mortimer Zuckerman’s Boston Properties e Brookfield Financial Properties. Agora, no entanto, há um consenso crescente de que o sr. Silverstein vai ganhar seu prêmio.
Então, novamente, quase nada saiu como previsto até agora no leilão de pernas para o ar da Autoridade Portuária. Embora o estilo pessoal do Sr. Silverstein seja adular e encantar, as pessoas que já negociaram com ele dizem que ele pode ser um negociador tão duro quanto o Sr. Roth. Você acha que acabou, lembrou um sobrevivente machucado de uma negociação com ele. Você nunca está acabado.
Lewis Eisenberg, o presidente da Autoridade Portuária, disse duvidar que o negócio seria fechado até 5 de abril, a próxima reunião agendada do conselho de administração da autoridade. Ainda assim, disse ele, tudo está indo bem. O Sr. Eisenberg tem motivos para estar feliz: de acordo com as pessoas envolvidas no processo, o Sr. Silverstein está disposto a aceitar as condições do aluguel que Vornado rejeitou. A Vornado, uma empresa de capital aberto, queria um contrato de arrendamento mais curto para mostrar menos dívida em seu balanço (não é um problema para a empresa privada do Sr. Silverstein), e também garantias de que a Vornado não seria prejudicada se, como esperado, o A cidade processa para que o incorporador arrecade cerca de US $ 100 milhões por ano em impostos imobiliários sobre a propriedade.
Os aliados do Sr. Silverstein atribuem a cortesia relativa aos seus anos de coexistência amigável com a Autoridade Portuária, que é seu senhorio no 7 World Trade Center, um prédio de escritórios que ele desenvolveu no final dos anos 1980 em terras da Autoridade Portuária. Quando as Torres Gêmeas foram bombardeadas na sexta-feira, 26 de fevereiro de 1993, lembra o ex-diretor financeiro da Autoridade Portuária Barry Weintrob, Silverstein imediatamente ofereceu espaço livre em seu prédio para a equipe da Autoridade Portuária. Na segunda-feira, a equipe estava de volta ao trabalho, disse ele.
Não pode doer também que, quando o Sr. Silverstein se senta à mesa de negociações, ele vê alguns rostos familiares do outro lado - Ben Needell, por exemplo. O Sr. Needell, advogado da Skadden, Arps, Slate, Meagher and Flom, é um dos advogados que está negociando o acordo para a Autoridade Portuária. Normalmente, ele é o advogado do Sr. Silverstein. Tudo o que vou dizer é que Larry é um cara ótimo, disse Needell.
Outra presença constante nas negociações é Tim Ryan, executivo da J.P. Morgan Chase, que assessora a Autoridade Portuária na venda. Uma divisão da J.P. Morgan Chase também possui o antigo Equitable Building na 120 Broadway, que Silverstein administra e possui uma opção de compra por US $ 200 milhões.
O Sr. Silverstein também é amigo do governador George Pataki, que nomeia metade do conselho da autoridade, e de outros republicanos de Albany. Silverstein deu US $ 15.000 ao comitê de campanha do governador em novembro passado, exatamente quando a licitação para o Trade Center estava esquentando. O Sr. Silverstein deu $ 35.000 ao Senado G.O.P. e ao líder da maioria Joseph Bruno no ano passado.
Um Mundo Emaranhado
Esses relacionamentos são normais no mundo incestuoso do mercado imobiliário de Manhattan. Mas, à medida que o negócio do World Trade Center se desenrolou, ele reuniu uma notável assembléia da elite jurídica, de desenvolvimento e política de Nova York. Lá está o Sr. Roth, o maior proprietário comercial de Manhattan; Sr. Zuckerman, o dono do Daily News; John Zuccotti, o vice-prefeito que virou desenvolvedor, que agora dirige a Brookfield. Howard Milstein, o herdeiro imobiliário (uma vez representado pelo Sr. Zuccotti), está aconselhando o conselho da Autoridade Portuária, onde o Sr. Eisenberg, um investidor imobiliário, está prestando muita atenção ao membro do conselho Peter Kalikow, um incorporador e ex-proprietário do New York Post, que também é a escolha do Sr. Pataki para ser o novo chefe da Autoridade de Transporte Metropolitano. Um ou outro dos incorporadores que disputam o aluguel do World Trade Center está empregando quase todos os advogados imobiliários renomados da cidade. E até agora, Silverstein conseguiu superar todos eles.
E ele continua manobrando. Conforme publicado pelo The Wall Street Journal em 28 de março, Silverstein contratou um sócio, o investidor imobiliário Lloyd Goldman. Uma fonte próxima ao Sr. Goldman disse que ele estará contribuindo com uma parte substancial dos US $ 150 milhões ou mais que Silverstein precisa levantar a fim de garantir o financiamento para um pagamento inicial de US $ 800 milhões; A GMAC está emprestando ao grupo do Sr. Silverstein o resto. (O restante dos US $ 3,22 bilhões seria distribuído em 99 anos de pagamentos.)
O Sr. Goldman ingressará na Westfield America Inc., uma desenvolvedora de shopping center de capital aberto que deseja o shopping subterrâneo do centro, como parceiro do Sr. Silverstein no negócio. Dizem que Silverstein está procurando ainda mais investidores; uma fonte imobiliária disse que não seria surpreendente, quando o negócio finalmente for fechado, se Silverstein não investir nada de seu próprio dinheiro na compra do World Trade Center.
Então, novamente, ninguém jamais questionou a capacidade de fazer negócios do Sr. Silverstein. Desde o momento em que a Autoridade Portuária divulgou sua lista de finalistas para o Trade Center, ele foi considerado um azarão simplesmente porque não tinha o dinheiro e o peso organizacional de seus concorrentes. O dinheiro que ele está quase garantindo. Agora, a pergunta para muitos é: Se ele ganhar seu prêmio, o que fará com ele?
Também há questões sobre o longo prazo. De acordo com uma análise do fluxo de caixa do complexo pela revista Grid, quem quer que ganhe o Trade Center pode esperar um fluxo de caixa relativamente insignificante por algum tempo, até que os arrendamentos de longo prazo terminem. Isso significa que quem comprar o complexo ficará nele por anos antes de obter lucro.
Fator de risco
Mas Silverstein nunca se assustou terrivelmente com o risco. Ele começou na década de 1950, recém-saído da Universidade de Nova York, trabalhando para a corretora de seu pai. O dinheiro real, ele logo percebeu, estava na propriedade de prédios, não em alugá-los.
Ele frequentou a escola de direito de N.Y.U. à noite, onde fez amizade com outro jovem recém-chegado, Bernie Mendik. O Sr. Silverstein trouxe seu amigo para os negócios da família, apresentou-o à sua irmã e logo o Sr. Mendik se casou com alguém da família.
Eles compraram um prédio na 305 East 47th Street dos lendários sócios Harry Helmsley e Larry Wien. Os senhores Silverstein e Mendik se inspiraram em Helmsley e Wien, estudando e imitando a maneira como usavam pools de muitos pequenos investidores para financiar grandes compras.
Os negócios iam bem, mas no final dos anos 1970 o Sr. Mendik e a irmã do Sr. Silverstein se divorciaram, e o Sr. Silverstein e o Sr. Mendik logo se separaram. Eles contrataram outro jovem desenvolvedor que estava apenas fazendo seu nome, Jerry Speyer, para ajudar a dividir os ativos.
Na década de 1980, Speyer, Mendik e Silverstein formaram o núcleo de um quadro de desenvolvedores que comprariam e construiriam escritórios para acomodar o boom da era Koch. Eles eram ferozmente competitivos, cada um tentando superar o outro com negócios cada vez mais ambiciosos. O dinheiro não era realmente o objetivo, disse Mendik a Tom Schachtman, autor de Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Era apenas uma forma de marcar pontos.
O Sr. Silverstein estava marcando bastante durante o boom da década de 1980. Ele possuía 13 prédios, que compreendiam 10 milhões de pés quadrados de espaço para escritórios em Manhattan; ele fechou uma lucrativa parceria financeira com J.P. Morgan; e ele recebia entretenimento em seu iate e, junto com sua esposa Klara, tornou-se um prolífico arrecadador de fundos para instituições de caridade judaicas. Por tudo isso, o Sr. Silverstein manteve um perfil público elevado, presidindo o Conselho de Imóveis de Nova York por vários anos, ajudando a transformar a organização de um grupo de rede estável em uma força política. E ele ajudou a fundar um novo Instituto Imobiliário na Universidade de Nova York. O Sr. Silverstein ministra um curso lá a cada semestre; suas palestras são sempre apenas em pé.
É socrático, disse Ken Patton, ex-presidente do Conselho de Imóveis, que ocupa a cadeira Larry e Klara Silverstein do instituto. Em uma palestra típica, disse ele, o Sr. Silverstein apresentará um dilema - um arrendamento difícil ou uma situação de zoneamento difícil - e pedirá aos alunos que trabalhem para resolvê-lo.
Silverstein teve que se livrar de sua cota de congestionamentos da vida real. Em 1981, ele anunciou uma aposta ambiciosa para construir 7 World Trade Center, uma torre de escritórios de dois milhões de pés quadrados na Vesey Street, entre West Broadway e Washington Street, sem um inquilino para alugar o edifício. Em 1986, em um anúncio de página inteira no jornal que retratava o franzino Sr. Silverstein como um jogador de futebol cruzando a zona final, a identidade do inquilino foi revelada. Era um grande problema também - o banco de investimento Drexel Burnham Lambert.
Mas a sorte de Silverstein mudou quando Drexel desabou sob uma carga de escândalo e dívidas inadimplentes. O Seven World Trade Center ficou quase 90% vazio. O Sr. Silverstein acabou encontrando outra corretora, a Salomon Brothers, para alugar o espaço, mas teve que pagar tanto para reformar o prédio que o fundo de pensão que possuía a hipoteca recebeu dinheiro extra em troca de uma grande parte de seus lucros .
A crise de dinheiro logo atingiu outras partes de suas participações também. Um shopping center na 34th Street foi abandonado. Um desenvolvimento residencial na 42nd Street e 12th Avenue foi suspenso, e a propriedade da 120 Broadway foi entregue ao seu credor, J.P. Morgan. Uma vez que a empresa do Sr. Silverstein é privada, ninguém de fora sabe com certeza o quão gravemente ele foi ferido. Mas fontes imobiliárias dizem que Silverstein foi forçado a entregar muitos de seus edifícios aos credores, ficando para gerenciá-los.
Em 1998, entretanto, Silverstein estava de volta ao jogo das aquisições. Ele comprou um prédio de escritórios em 140 Broadway de Leona Helmsley. O projeto da Far-West 42nd Street, que havia definhado por anos, finalmente foi concluído.
Nesse ínterim, o Sr. Silverstein começou a preparar um filho, Roger, e uma filha, Lisa, para assumir a empresa um dia. A Sra. Silverstein foi recentemente o assunto de uma longa história do New York Times sobre filhas de desenvolvedoras, na qual ela contou pela primeira vez a história do acidente de carro de Silverstein. Vou assumir mais responsabilidades dele? Sim, ela disse.
No entanto, as pessoas que o viram dizem que o Sr. Silverstein ainda está ágil e se recuperando bem do acidente. Larry é um jovem de 69 anos, disse James Kuhn, executivo da corretora de imóveis Newmark and Company.
Na última década, Silverstein observou Speyer comprar o Rockefeller Center e o Chrysler Building e Mendik vender sua empresa por US $ 656 milhões - para, ironicamente, Steve Roth.
Agora é a vez dele. Se Larry entender, um homem que conhece Silverstein e Mendik disse sobre o acordo com o World Trade Center, Bernie não conseguirá se olhar no espelho.
