A cozinha, com a sala de estar ao fundo, em 117 First Place em Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / CIDADE) Idealmente localizado em um atemporal e tranquilorua arborizada, esta mansão dos anos 1930 oferece um lugar distinto para chamar de lar, arrulhou a lista do 117 First Place, em Carroll Gardens, que estreou na primeira semana de janeiro. As fotos que acompanham destacam as escadas elegantes da casa, seus pisos de madeira e tetos arejados - todas aquelas características procuradas de Brownstone Brooklyn, com o preço a combinar. Um detalhe, porém, teria surpreendido os compradores de alguns anos atrás: a listagem era apenas para os dois andares superiores.
Claro, ninguém espera US $ 2 milhões para comprar um inteiro mais uma casa geminada em Carroll Gardens. Embora, neste caso, não fosse nem mesmo suficiente para garantir esses dois andares - uma guerra de licitações rapidamente se seguiu e a propriedade fechou um contrato por $ 2,17 milhões algumas semanas depois. Para ser justo, esses andares têm vista para uma das ruas mais desejáveis em um dos bairros mais desejados do bairro (e um de seus distritos escolares mais desejáveis). Eles também englobam três quartos, 2,5 banheiros e um terraço na cobertura - um pedaço generoso, senão a totalidade do ideal de casa geminada, em toda a sua glória de quarto duplo, porta de bolso, sala de jantar formal, recanto e fenda , aquele excesso de espaço que abrange muito do apelo de uma casa em uma cidade sem espaço como Nova York. 117 Primeiro lugar, onde uma recente venda de condomínio ultrapassou US $ 2 milhões. (Stefano Ukmar / CIDADE)
Mas então, o Brooklyn não é mais apenas a saída do bairro externo para os moradores de Manhattan que buscam mais espaço, mas um destino por si só, e o espaço em muitos bairros da mesma forma atingiu prêmios e preços semelhantes aos de Manhattan. No entanto, o idílio da casa geminada mantém seu brilho - como a transação em 117 ressalta - quer a pessoa realmente seja dona do prédio inteiro ou não.
Muitas pessoas querem morar em um brownstone, mas não podem pagar ou não querem arcar com a coisa toda, explicou Terry Naini, do Town Residential, que tinha a listagem para o 117 First duplex, que teve o diferencial de ser uma das maiores fatias do mercado.
Qualquer apartamento grande em um brownstone tende a ser vendido com preço alto, disse Naini; no ano passado, ela vendeu um condomínio de 1.900 pés quadrados na 277 President por US $ 2,4 milhões. Os compradores realmente solicitam unidades de brownstone e não há muitas unidades maiores.
Claro, a moda atual de cooptação e condomínio de moradias é apenas um eco da mania anterior em Manhattan, que teve seu apogeu durante o boom imobiliário dos anos 80 e ilustrou isso para toda a competição de novas construções , muitos compradores preferiram um apartamento em um elegante brownstone a uma caixa austera. Muitos ainda querem: uma ampla cooperativa de dois quartos em uma casa em 13 Gramercy Park South, por exemplo, está pedindo US $ 4,5 milhões, o que inclui a cobiçada chave do parque. No entanto, no Brooklyn, onde novos empreendimentos são escassos e o poder de permanência das moradias é amplamente ilustrado, a demanda por essas unidades é tão forte que raramente são vendidas a pedido, muito menos abaixo dele.
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Uma movimentada via pública de quatro pistas delimitadapor ruas de casas da classe trabalhadora com paredes de vinil, a Bushwick Avenue não é exatamente o ambiente bucólico que as pessoas imaginam quando ouvem as palavras Brownstone Brooklyn, mas tem casas geminadas, e para aqueles que procuram aquela marca de $ 1 milhão de dólares, é de várias maneiras a parada difícil do sonho de brownstone do Brooklyn. Há casas geminadas em bairros ainda a serem gentrificados, mas, como observou o corretor da Corcoran, Mark Martov, as casas da classe trabalhadora dificilmente viriam com tijolos expostos e pedaços de manto antiquados de sua listagem em Bushwick 1090, muito menos venezianas internas ou medalhões de teto. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
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E embora 1090 não tenha esses e muitos outros toques vitorianos fantasiosos que os compradores podem encontrar alguns quarteirões a oeste, como o piso de madeira embutido em uma casa na Hancock Street que o Sr. Martov acabou de vender, ele observou que Bed-Stuy era muito dinheiro agora.
E então o proprietário do 1090, O&B Properties, teve o edifício convertido em dois duplexes de aproximadamente 1.000 pés quadrados, cada um com novas mecânicas e elegantes novas cozinhas, que ele pretendia vender como condomínios. Quando visitamos, ele tinha um contrato de US $ 1,07 milhão após várias guerras de licitações, com o comprador optando por uma rota mais tradicional de alugar uma unidade e morar na outra.
Bed-Stuy se tornou muito caro e eu acho que muitos clientes sentem que perderam o barco por não comprarem um brownstone dois anos atrás, o desenvolvedor do Brooklyn Avi Tarshish me disse ao telefone. até dezenas antes que os preços disparassem. Essa é uma das coisas que me levou a possuir, no momento, 102 imóveis em Bed-Stuy, entre eles, um sobrado em Lexington e Bedford que está sendo convertido em condomínio.Todo mundo quer ter um brownstone.
Mesmo assim, embora um brownstone continue sendo o Santo Graal, alguns compradores hesitam diante da perspectiva de manter uma casa inteira, especialmente aqueles acostumados às conveniências de um edifício de serviço completo em Manhattan. Talvez seja por isso que os condomínios vendem muito mais rápido do que as famílias independentes, disse o corretor Douglas Elliman Alex Maroni, que administrou várias dessas transações, entre elas 420 Franklin, um condomínio de quatro unidades em Bed-Stuy, cujo andar térreo, dois O duplex com quarto arrecadou $ 859.000 no verão passado. (A casa em sua totalidade foi vendida por US $ 545.000 em 2012.)
Por exemplo, no 181 Park Place, a listagem do Sr. Maroni em Prospect Heights, onde duas das três unidades estavam em contrato quase antes de entrarem no mercado, ele disse que nem teve tempo de colocar fotos. Uma das unidades contratadas está pedindo US $ 2,75 milhões; quando o prédio inteiro, não renovado, listado por US $ 2,99 milhões no ano passado, não havia compradores.
Na verdade, a ideia de enfrentar um naufrágio elegante em um bairro degradado não é algo que agrada aos transplantes de Manhattan como antes. Eles não querem o Park Slope de 30 anos atrás; eles querem o Park Slope de hoje, o cenário de contos de fadas com flores de cerejeira e crianças passando em scooters, como disse um corretor.
*** Um interior na 420 Franklin Avenue em Bed-Stuy.
Quando Brooke Safford, um corretor daCorcoran, listou o condomínio do segundo andar em 76 MacDonough Street, a leste da Tompkins Avenue em Bed-Stuy no ano passado, ela aconselhou os proprietários a pedirem $ 599.000, um preço ambicioso para a área, dado que a unidade era ligeiramente tímida de 800 quadrados pés e tinha apenas um banheiro. Mas depois que foi vendido por US $ 625.000, ou US $ 810 por pé quadrado, em uma guerra de lances, ela foi bombardeada por ligações de desenvolvedores interessados em conversões semelhantes.
Para os desenvolvedores, o apelo das conversões de casas geminadas é direto, especialmente em bairros marcados onde é difícil encontrar locais para novas construções e as leis de zoneamento locais geralmente impedem qualquer coisa mais alta do que uma casa geminada de qualquer maneira. (Mostre-me muito em Park Slope, onde você pode colocar um prédio de três andares! Exigiu um corretor quando questionado sobre a escassez de condomínios do bairro. Mostre-me isso!) 420 Franklin em Bed-Stuy, onde no verão passado um duplex no andar térreo foi vendido por US $ 859.000.
Um corretor também observou que eles também são projetos ideais para desenvolvedores menores, que exigem margens maiores do que o rendimento de casas geminadas, mas que não têm o capital necessário para novas construções.
E enquanto uma grande proporção dos compradores de Manhattan cobiça edifícios altos vítreos, pelo menos por agora os condomínios de casas geminadas do Brooklyn são considerados, ou até mais desejáveis, do que os de construção nova. Afinal, quem se muda para Park Slope para morar na charmosa Quarta Avenida?
Se as pessoas estão se mudando para Park Slope, elas querem estar em um brownstone em uma rua arborizada, disse Jody Kriss, cofundadora da East River Properties, que é conhecida por fazer essas conversões, entre elas 364 Union Street in Park Slope e a próxima 432 Tenth Street.
Posso vender um quinto andar sem elevador em Park Slope por mais do que um edifício de luxo, entre aspas, na Quarta Avenida, que tem uma academia e um porteiro, disse Kriss. Ele acrescentou que as baixas taxas comuns tornam essas unidades atraentes, também, dado que geralmente estão na casa das centenas para serviços de manutenção básica, em vez de milhares em edifícios porteiros repletos de amenidades.
Kriss disse que essas conversões funcionam melhor para propriedades que provavelmente não atrairão um grupo de compradores dispostos a gastar US $ 6 milhões ou mais. Quando há pessoas que querem passar mais de cinco famílias juntas, deixa de fazer sentido.
É por isso que essas conversões com mais frequência afetam bairros que se enobrecem, diminuindo quando os preços de moradias unifamiliares começam a chegar a US $ 7 milhões ou US $ 8 milhões, como em lugares como Brooklyn Heights e Cobble Hill. A saber: a maioria das cooperativas e condomínios de casas geminadas em Manhattan datam das décadas de 1980 e 1990, quando os preços subiram bastante para estimular a demanda, mas antes de subirem a ponto de impedir a divisão como uma estratégia de desenvolvimento sólida.
Se os preços em bairros muito procurados continuarão a se valorizar a uma taxa tão rápida, ninguém sabe, e com edifícios menores, as coisas podem ficar complicadas: pode ser difícil conseguir financiamento em pequenos condomínios e cooperativas , com muitos bancos hesitantes em emprestar para propriedades com apenas algumas unidades. E um caloteiro ou vizinho difícil poderia bloquear um conserto de telhado ou caldeira muito necessário, para não falar do potencial para debates verdadeiramente amargos sobre a decoração do corredor, bem conhecido por muitos membros do conselho de cooperativas maiores. 364 Union Street, um projeto da East River Properties em Carroll Gardens que atendia à demanda local por unidades de três quartos.
No entanto, os corretores dizem que a demanda por essas unidades só tende a se intensificar, embora os preços possam não subir na mesma proporção. O duplex na 117 First Place, por exemplo, dificilmente é o único a ultrapassar a marca de US $ 2 milhões; apenas esta semana, um apartamento de três quartos com 1.555 pés quadrados na 147 Bergen Street em Boerum Hill chegou ao mercado por US $ 2,095 milhões, ou 1.347 por pé quadrado. Provavelmente vai render isso ou mais, embora os corretores digam que quando os preços sobem acima da linha de US $ 2 milhões, o pool se torna muito mais rarefeito, especialmente porque, com exceção de incorporadores e nadadeiras, a maioria das casas no Brooklyn deve ser usada como residência principal, não pieds-à-terre dos ultra-ricos.
A maioria dos moradores de Manhattan começa sua busca por escolas, mas muitos deles percebem que foram eliminados dos bairros onde desejam comprar, mesmo quando se trata de dois quartos, disse o corretor do Compass Gabriele Sewtz. E quando três quartos são tão escassos que começam a atingir US $ 1,8 milhão ou US $ 1,9 milhão, muitas pessoas dizem: ‘Bem, se estou gastando tanto, quero um quintal, quero poder fazer um churrasco’.
Ainda assim, muito do apelo bucólico do Brooklyn foi polido nos últimos anos por empréstimos daquela ilha lotada do outro lado do rio: as excelentes escolas públicas e o Barney's, o café superior e restaurantes impossíveis de conseguir uma reserva, talvez seus habitantes aprenderá a se acomodar em um apartamento - sem dúvida a característica mais marcante de Manhattan - também.
E para aqueles que não querem? Eles já estão olhando além dos adoráveis bairros brâmanes onde prevalecem tetos de 3,6 metros e mogno, para enclaves historicamente da classe trabalhadora como Windsor Terrace e Kensington, onde US $ 1,5 milhão ainda podem comprar uma casa, embora possam ser de madeira ou tijolo ou - horror dos horrores - vinil.
