Principal Imobiliária Será que Donald Trump reduzirá o tipo de programas de habitação federal que enriqueceram sua família?

Será que Donald Trump reduzirá o tipo de programas de habitação federal que enriqueceram sua família?

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Um anúncio de apartamentos Fred Trumps Shore Haven no Brooklyn.Thomas J. Campanella / builtbrooklyn.org



Pegue o D, o N, o F até o final da linha no Brooklyn, através dos resíduos emaranhados dos pátios de manutenção do metrô e através das águas fétidas de Coney Island Creek, e você verá um tipo muito diferente de torre Trump. Nada como o latão e o vidro da Quinta Avenida Xanadu do presidente eleito, esses grandes blocos de tijolos aparecem quando o trem sai de Gravesend, permitindo apenas vislumbres fugazes da Roda mágica de Coney Island girando contra o pano de fundo da glaucosa Lower New Baía de York.

Estes são os arranha-céus de Trump Village: caseiros, quadrados, utilitários, externamente indistinguíveis dos afloramentos de moradias públicas na extremidade oeste da península. Quando a construção terminou em 1964, seu construtor, Frederick Christ Trump, esperava que servissem como algo para lembrar o nome ‘Trump’.

O complexo apagou uma comunidade de bangalôs de propriedade de judeus que ocupavam o local há décadas. Muitos dos deslocados se tornaram os primeiros inquilinos do empreendimento. Mas, apesar de toda a sua densidade e imensidão, o projeto despertou pouca resistência na comunidade ao redor - em grande parte por causa do histórico de três décadas de seu criador na criação de habitações sólidas no Brooklyn.

Assim que ouvimos quem estava construindo - 'Fred Trump, ele construiu Beach Haven' - sabíamos o que ele iria construir, e não tivemos nenhum problema com isso, o nativo de Coney Island Ralph Perfetto, que passou a última metade da década lutando contra novos empreendimentos da autoridade habitacional, lembrou ao Braganca. Renda mais baixa, classe média - foi isso que ele construiu. Mas ele construiu bem.

Alguns anos depois, Perfetto conheceu o quarto filho do incorporador na sede da empresa familiar na Avenue Z em Sheepshead Bay. Que consultório de dentista convertido mais tarde lançaria Donald Trump em direção a Manhattan, fama, a presidência. Mas, por enquanto, ele era apenas filho de seu pai.

Nascido em 1905, o patriarca Trump em sua juventude havia trabalhado como ajudante de cavalo, usando suas costas para transportar cargas de madeira em encostas íngremes demais para um animal escalar. Após sua morte em 1999, seus filhos adultos descarregaram a maior parte do que restou de sua propriedade por $ 600 milhões .

Foi uma ascensão social espetacular, construída tanto com a ajuda do governo quanto com concreto, argamassa ou astúcia comercial. O mais velho Trump criou cerca de 27.000 unidades habitacionais em toda a cidade de Nova York em sua longa carreira - complexos de cooperativas, apartamentos com jardim, casas unifamiliares - um arquipélago virtual da classe média baixa branca de bairro externo. Subjacente a tudo isso, estavam as garantias da Federal Housing Administration, uma agência que em breve cairá sob o controle de seu filho.

Este tipo de intervenções do estado são anátema para moderno teoria econômica conservadora-libertária , que afirma que eles transformam o mercado livre. Mas sem eles, 21 de janeiro de 2017 provavelmente amanheceria em Donald Trump morando em Levittown em vez de na Casa Branca.

Para supervisionar o FHA, Trump nomeou talvez o indivíduo mais inescrutável e avesso a detalhes do que ele: Dr. Ben Carson. Os poucos comentários que Carson fez sobre os programas federais de habitação antes de sua nomeação foram crítico ou depreciativo , e ele parece ver muitos deles como apostilas do governo e Engenharia social

Essa seria a ironia final, não seria? disse Thomas Campanella, um professor associado de planejamento urbano da Cornell University, nativo do Brooklyn, em uma entrevista ao Braganca. Que os programas que tanto ajudaram Fred Trump a construir para a classe trabalhadora, e ter lucro, poderiam ser ameaçados por seu filho. Torres da Universidade de Fred Trump.Facebook








Ricardo B. Spencer Nina Kouprianova

Livro de Gwenda Blair Os trunfos , publicado pela primeira vez em 2001 e atualizado periodicamente desde então, fornece provavelmente o inventário mais abrangente dos vários programas federais que formaram a base da fortuna da família Trump.

Na esperança de reviver os moribundos setores bancários e de construção, a administração Roosevelt elaborou e aprovou a Lei Nacional de Habitação em 1934, que estabeleceu a FHA. A lei e a agência que ela criou transfiguraram empréstimos privados permanentemente na cidade de Nova York e em todos os Estados Unidos.

Mesmo durante os anos de boom da década de 1920, os credores preocupados com o risco hesitaram em oferecer muito dinheiro aos tomadores de empréstimo antecipadamente. Isso forçou construtores e compradores a tirar várias hipotecas de uma única propriedade, prendendo-os em um ciclo perpétuo de reembolso e renovação.

Como Blair descreve, Fred Trump era originalmente muito pequeno para ter acesso a financiamento privado. Em vez disso, ele passou vários anos administrando algo semelhante a um esquema habitacional Ponzi com sua mãe: ele iria completar parcialmente uma casa, vendê-la, usar o dinheiro para começar a construir outra, vender aquela e começar de novo. Então veio a quebra do mercado de ações, que deixou o ambicioso jovem operando um pequeno supermercado.

Mas a FHA e seu programa de seguro Título II concederam a ele uma oportunidade sem precedentes. O governo federal efetivamente colocou sua fé e crédito em incorporadores qualificados que buscam empréstimos para construção. Quanto maior a garantia que um construtor pode obter do FHA, mais dinheiro ele consegue convencer um banco a emprestá-lo.

Fred Trump era um membro ativo do James Madison Democratic Club, uma engrenagem na máquina partidária muito maior do Brooklyn. Essa mesma máquina instalou um advogado chamado Thomas Grace como o primeiro diretor estadual da FHA de Nova York. E em 1936, Grace deu a Trump a garantia de US $ 750.000 de que ele precisava para garantir o financiamento de seu primeiro grande projeto: um empreendimento para 450 casas no bairro de East Flatbush.

Nos seis anos seguintes, graças às suas conexões políticas e às estipulações do Título II cada vez mais vagas, Fred Trump construiu um total de 2.000 casas Trump: humildes casas de tijolos e bangalôs, construídos com empréstimos garantidos pelo governo federal e vendidos para nova-iorquinos empregados, mas muitas vezes lutando. Ele construiu outra coisa também - uma reputação.

O público passou a conhecer o nome como um símbolo de qualidade, escreve Blair. Nos círculos imobiliários, ela estava se tornando conhecida por práticas comerciais astutas e habilidade empreendedora.

Em 1938, ele co-fundou a Brooklyn Home Builders Association para promover as hipotecas da FHA, e a agência o recompensou com uma garantia de US $ 1 milhão para seu próximo projeto. O Brooklyn Daily Eagle declarou-o o Henry Ford da indústria de construção civil e o notável construtor do Brooklyn. Em suas aparições frequentes na imprensa, Trump apregoava seu trabalho como um empreendimento puramente patriótico e capitalista - embora não fosse tímido em reconhecer sua dívida para com o governo federal.

As classes trabalhadoras foram totalmente despertadas quanto aos benefícios da casa própria sob o plano de hipoteca de 25 anos da FHA, ele uma vez declarou .

Mas o perito em imóveis não encontrou sua verdadeira profissão - apartamentos - até a Segunda Guerra Mundial. Enfrentando uma seca de materiais em sua casa em Nova York, em 1942 Trump aceitou o convite do governo federal para se mudar para Norfolk, na Virgínia, o epicentro das operações da Marinha dos EUA, para construir casas para marinheiros.

Ele saiu dois anos depois, tendo construído cerca de 1.360 apartamentos, vendeu um de seus edifícios em Norfolk por $ 1 milhão (em 1944 dólares) e descobriu um modelo que poderia importar de volta para o Brooklyn. Em 1947, para seu primeiro grande projeto pós-guerra, o empreendimento Shore Haven de 1.344 unidades em Bath Beach, ele recebeu US $ 9 milhões em garantias de empréstimos do governo. Antes do fim do ano, ele havia começado outro projeto ainda mais grandioso do Título II: Beach Haven em Sheepshead Bay, 1.860 apartamentos garantidos por US $ 16 milhões em seguro hipotecário federal. Seria sua nova base de operações.

A Lei Federal de Habitação de 1949, assinada pelo desesperado presidente Harry Trump que procurava abrigar milhões de veteranos que retornavam, liberou ainda mais dinheiro de Washington. O Título I desta medida permitiu que Fred Trump e a cidade embarcassem em um plano federal subscrito projeto de remoção de favelas em Fort Greene, Brooklyn, que deu origem ao complexo cooperativo University Towers.

Blair descreve como o construtor massageava seus contatos tanto no Partido Democrata quanto na máfia, contratava mão de obra não sindicalizada, encomendava eletrodomésticos a granel, cortava custos na construção onde podia e geralmente praticava extrema parcimônia - pelo menos, quando o dinheiro estava saindo de seu próprio bolso.

Ele era menos conservador com o dólar do contribuinte. Mesmo enquanto construía com baixo custo, suas estimativas incharam. Grace e a máquina democrata aprovaram seus planos de qualquer maneira, concedendo-lhe garantias maciças, que o permitiram tomar empréstimos colossais de bancos. Quando ele concluía um projeto, ele usava o dinheiro extra para pagar a hipoteca, o que lhe permitia evitar o pagamento de juros onerosos e começar a cobrar os aluguéis mais rapidamente. Um carpinteiro habilidoso, Trump também atuou como seu próprio empreiteiro geral e se pagou de acordo. E o terreno sob os empreendimentos, que disparou em valor, pertencia a um fundo que ele criou para seus filhos.

Seus lucros foram impressionantes, mesmo para os padrões modernos: um total de $ 4.047.000, de acordo com o Águia . Durante a administração Truman, o FHA olhou para o outro lado. Isso deixou as regras deliberadamente frouxas, para encorajar o maior número de desenvolvedores a construir o maior número de apartamentos para abrigar o maior número de pessoas o mais rápido possível.

Mas o novo regime republicano que assumiu o poder em Washington em 1953 foi menos hospitaleiro. O presidente Dwight Eisenhower denunciou amargamente os especuladores imobiliários, e os legisladores republicanos estavam ansiosos para humilhar os apparatchiks do partido oposto, como Grace.

O próprio Fred Trump foi levado ao Comitê Bancário do Senado em 1954. Diante das perguntas acirradas do senador Homer Capehart, de Indiana, o desenvolvedor nascido no Bronx explicou calmamente que não havia infringido a lei. Ele estava certo. Mas ele ainda foi colocado na lista negra do FHA.

Ainda assim, os anos de assistência federal forneceram-lhe o capital financeiro, político e social para continuar realizando seus sonhos de tijolo e argamassa, incluindo o projeto que ele considerou seu pedaço de posteridade, Trump Village. Ele se apoiaria cada vez mais em programas estaduais e se meteria em problemas em Albany, da mesma forma que teve com Washington.

D.C. não acabou com ele, no entanto. A Lei de Habitação e Desenvolvimento Urbano de 1965 incluiu o FHA no novo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. O Fair Housing Act de 1968 encarregou o HUD de garantir tratamento igual a todos os compradores e locatários, independentemente da raça. Isso levaria às acusações infames de que as empresas de Fred Trump discriminavam os negros, ações que eventualmente foram resolvidas fora do tribunal. O governo federal completou sua metamorfose de amigo em algoz.

Mas, apesar de toda aquela feiura, com a ajuda do FHA, Fred Trump deu a centenas de milhares de nova-iorquinos esforçados e esforçados algo incalculavelmente precioso - um lugar para morar.

O legado de Fred Trump no Brooklyn, eu diria no geral, é bom. Ele certamente não era amigo dos afro-americanos, disse Campanella, o professor da Cornell. Mas ele produziu uma quantidade fenomenal de casas acessíveis de alta qualidade para os nova-iorquinos que ainda são acessíveis hoje. E se você olhar ao longo do tempo, todos os tipos de grupos de imigrantes os encontraram e os usaram para começar neste país. Starrett City.Will Bredderman / Braganca



Na outra extremidade do Brooklyn está um aglomerado de torres castanhas desagradáveis ​​- o último remanescente de um império desaparecido.

Fred Trump não construiu Starrett City, oficialmente rebatizada de Spring Creek Towers em 2002. Mas seu filho manteve uma $ 25 milhões de participação na propriedade, talvez pela forma como entrou no portfólio da família.

O visionário original por trás do desenvolvimento de 5.881 apartamentos foi o líder sindical Abraham Kazan, rival de Fred Trump que se tornou parceiro no projeto Trump Village. Mas a escala e o custo do projeto o sobrecarregaram, e a Starrett Corporation assumiu o controle e o finalizou.

Financiando a construção estava o programa estadual de redução de impostos Mitchell-Lama, bem como um programa federal Artigo 236 subsídio para pagamento de juros , uma iniciativa que o presidente Richard Nixon interrompeu pouco depois. Mesmo com isso, o financiamento ficou um pouco curto - até que um jovem Donald Trump ouviu sobre isso em uma festa de Natal de um advogado de Wall Street em 1973, de acordo com o livro de Blair.

Na época, Trump tinha acabado de se estabelecer em um apartamento no Upper East Side e estava tentando se apresentar como um membro da alta sociedade de Manhattan, mesmo enquanto dirigia diariamente de volta ao antigo escritório de tijolos na Avenida Z. O empresário em ascensão ligou para seu pai durante a comemoração, e a Trump Organization o comprou na véspera de Ano Novo.

Starrett City é hoje o maior complexo habitacional subsidiado pelo governo federal da América. Desde que foi inaugurado em 1974, ele - e Trump por extensão - tem se beneficiado do Programa federal de Assistência à Habitação para Aluguel (que paga o aluguel para residentes de empreendimentos que recebem o benefício da Seção 236) e do financiamento da Seção 8. Em 2008, o HUD, sob pressão do senador Charles Schumer, bloqueou a venda do imóvel que poderia ter prejudicado sua acessibilidade.

O desenvolvimento posteriormente entrou em um novo arranjo que colocou 3.569 de seus apartamentos em um contrato baseado em projeto da Seção 8, que atribui um subsídio ao edifício e não ao inquilino.

Apesar de sua aparência geralmente desolada, Starrett City possui um clube esportivo moderno e um shopping center surpreendentemente elegante em seu núcleo. Também é muito mais integrado do que o bairro ao redor de East New York. O censo de 2010 descobriu que 38 por cento de seus residentes são brancos (em comparação com apenas 1,3 por cento no leste de Nova York), a maioria deles imigrantes de estados do antigo bloco soviético, possivelmente um artefato do complexo sistema de cotas raciais há muito abolido .

Starrett City é o complexo habitacional de renda média de maior sucesso e a iniciativa do país, disse o congressista democrata Hakeem Jeffries, que representa o empreendimento, ao Braganca em uma entrevista recente. Deve ser apresentado como um exemplo brilhante do que pode acontecer quando o governo federal trabalha em parceria com incorporadores de moradias populares que estão interessados ​​em fazer o que é certo para famílias de renda moderada, classe média e idosos.

A maioria, embora não todos, os residentes com quem o Braganca falou estavam cientes do investimento de Donald Trump na propriedade. As opiniões do presidente eleito se dividem amplamente em linhas raciais, embora todos pareçam compartilhar um sentimento de incerteza sobre o futuro.

Bom! Eu voto nesse cara, disse David Zbareta ao ouvir sobre a estaca de Trump, antes de acrescentar depois: Que tipo de mudanças isso vai trazer para nós?

Membros da maioria da população afro-americana expressaram um pessimismo geral sobre o novo governo, embora não necessariamente sobre seu impacto potencial em sua situação de vida.

A justiça social pode ser pior para as minorias, disse Al Taylor, outro inquilino, enquanto tirava as duas filhas de sua minivan no centro do complexo. Medicaid e assim por diante, isso pode ser um problema. Mas a habitação? Eu não estou tão preocupado com.

Outros sugeriram que a formação de Trump o tornaria menos solidário com seus inquilinos, não mais.

Todo esse material de assistência vai morrer, disse Tiara Cowan, que recentemente se mudou para Starrett City de Coney Island. Ele é um empresário, você sabe. Ele veio do dinheiro, então ele não sabe como é vir de baixo. Então, ele vai sentir automaticamente que todo mundo deveria ter esse impulso. E essa não é uma maneira ruim de se sentir, de forma alguma, empurrar as pessoas. Mas algumas pessoas precisam de ajuda. Há muitas mães solteiras aqui, há muitos idosos, muitas coisas diferentes que acontecem na vida das pessoas. Os então candidatos Donald Trump e Dr. Ben Carson durante o debate presidencial republicano da CNBC na Universidade de Colorados em Boulder em outubro de 2015.Justin Sullivan / Getty Images

Os contratos da Seção 8 baseados em projetos, como o de Starrett City, subsidiam abrigos para alguns dois milhões de pessoas em todo o país , dois terços deles idosos ou pessoas com deficiência. Aproximadamente 20 por cento dos empréstimos imobiliários hoje recebe garantias hipotecárias da FHA como as que permitiram que Fred Trump deixasse de administrar um supermercado e se tornasse o maior construtor do Brooklyn.

A equipe de transição de Trump não respondeu às perguntas do Braganca sobre os planos do presidente eleito para esses programas. Carson, seu nomeado para chefiar o HUD, deu apenas vagos contornos de sua visão na audiência de confirmação de quinta-feira - ele endossou a ideia de um governo recuo para empréstimos privados, mas também sugeriu que os mutuários poderia se dar bem sem seguro federal.

Questionado pela senadora de Massachusetts Elizabeth Warren se ele permitiria que a empresa de Trump continuasse a lucrar com o programa da Seção 8, Carson fez a declaração surpreendente: Não será minha intenção fazer nada que beneficie qualquer americano.

As promessas do presidente eleito na campanha eleitoral costumavam ser igualmente rudimentares e incoerentes. Mas o tom bombástico com que os entregou comunicou uma espécie de grandeza incompatível com as noções conservadoras de moderação estatal. Os governantes de pequeno porte entraram em pânico com seus sucessos nas primárias republicanas.

Pelo menos um dos apoiadores e substitutos de Trump argumentou que a carreira de seu pai poderia oferecer um modelo para a política urbana na nova administração - que enfatizasse os incentivos para construtores independentes sobre o controle público direto do estoque de moradias populares.

Acho que você verá uma continuação clara da tendência geral de afastamento de moradias públicas de propriedade do governo em direção a programas de moradias populares desenvolvidas de forma privada. Estou confiante de que ele usará suas experiências com os negócios de seu pai para tentar inovar no financiamento desses projetos, disse o vereador de Staten Island Joseph Borelli. Veja a Autoridade de Habitação da Cidade de Nova York como um contra-exemplo, onde a dependência excessiva da propriedade do governo resultou em déficits orçamentários para manutenção e despesas operacionais nos últimos 10 anos.

Borelli também lembrou que Fred Trump construiu em áreas frequentemente despovoadas ou subdesenvolvidas dos bairros externos e capitalizou nas extensões do sistema de transporte público da cidade. Um programa de infraestrutura em grande escala, argumentou ele, poderia permitir que metrópoles modernas se expandissem e, assim, aliviar as pressões do mercado sobre os custos de habitação.

Ele também apontou para o desempenho de Trump em vários empreendimentos anteriores de sua família: ele levou os distritos eleitorais cobrindo Beach Haven e Trump Village, e obteve quase 40 por cento dos votos em Shore Haven, em comparação com 18 por cento em toda a cidade.

São pessoas que vão recorrer a ele para uma agenda urbana, continuou o vereador.

O congressista Jeffries deu uma nota similarmente esperançosa.

Dada a história de Donald Trump no negócio de moradias populares, por meio de Fred Trump, conectado a lugares como Trump Village e Starrett City, há alguma razão para acreditar que ele poderia ser persuadido a fazer a coisa certa, disse ele. Seria irônico para o governo federal sob o comando do presidente Donald Trump erodir o apoio a iniciativas de moradias populares que ajudaram a construir o império Trump.

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