As cooperativas são as mesas de merenda escolar do setor imobiliário de Nova York.Ilustração de Phil Wrigglesworth o carrasco bastardo episodio 3
DENTROom sua reputação (merecida ou não) de opacidade, exclusividade e espalhafato, as cooperativas são notoriamente a merenda do ensino fundamental no mercado imobiliário de Nova York. E, como vai acontecer até mesmo no melhor regulamentado dos times de pré-adolescentes, às vezes você só precisa dizer a uma pessoa que você não quer mais ser amigo.
Em outras palavras, despeje-os. Não é fácil se livrar das pessoas, disse o agente do Citi Habitats Amer Jan, que atuou no conselho de seu prédio Kew Gardens nos últimos cinco anos. Você está levando a casa de alguém. Mas às vezes isso tem que ser feito.
Imagine, por exemplo, que seu vizinho é um colecionador que passa os dias fumando em frente à televisão e ocasionalmente iniciando pequenos incêndios em casa com lascas rebeldes de cinzas. Ah, também, ele e sua esposa têm uma infestação de percevejos que está se espalhando por todo o prédio.
Essa era a situação em um caso de Steve Wagner, cofundador e sócio da firma de advocacia imobiliária Wagner Berkow, dirigido por um conselho de cooperativa há vários anos. Ele lembrou que, depois que outro residente descobriu percevejos em seu apartamento, o prédio trouxe um cão farejador para descobrir a fonte da infestação.
Aquele cachorro começou a dar cambalhotas na frente do apartamento [do casal] e, quando eles abriram a porta, [os percevejos] estavam por toda parte, disse ele.
'Não conheço nenhuma placa que pare e diga: 2W, não gostamos delas, vamos atrás delas. 'Degenshein disse, falando sobre a possibilidade de exagero do conselho cooperativo.
O prédio alertou os proprietários sobre os incêndios, o entesouramento e os percevejos, dando-lhes instruções sobre como remediar os problemas, disse Wagner. Mas eles, por qualquer motivo, não fizeram nada disso. E então o conselho iniciou procedimentos legais para expulsá-los. No final das contas, os dois lados chegaram a um acordo sem ir aos tribunais. O casal saiu de seu apartamento e o prédio vendeu sua unidade em um ano.
Em outro caso de despejo em que Wagner trabalhou, um residente parecia estar traficando drogas em seu apartamento. Ele também irritou os vizinhos com fumaça e música alta 24 horas por dia e foi até acusado de ter apalpado uma residente quando ela o procurou para reclamar. Mas foi só quando uma mulher alegou que foi estuprada em seu apartamento (por outra pessoa que não o proprietário) que o prédio mudou para despejo.
Esse caso também foi resolvido antes de ir ao tribunal, o que, disse Wagner, é bastante típico em sua experiência. Quando as cooperativas levam os acionistas aos tribunais, geralmente o fazem sob o chamado processo Pullman, que leva o nome de 40 W. 67th Street v. Pullman , uma decisão judicial de 2003 que estabeleceu que as cooperativas poderiam despejar inquilinos por comportamento questionável.
Um caso está ocorrendo atualmente em um prédio residencial de Midtown South, onde o conselho de diretores convocou uma reunião de emergência para tratar do mau comportamento de um de seus residentes. O advogado do conselho fez uma apresentação propondo rescindir o contrato de arrendamento do acionista, recuperar o apartamento e recuperar os honorários advocatícios. Citando o comportamento do acionista em questão como cada vez mais perigoso, o advogado mostrou vídeos e documentos por e-mail e reproduzi uma gravação de correio de voz como prova. O acionista, que estava presente na assembleia, pôde apresentar uma defesa, mas mais de 90 por cento dos acionistas votaram pelo despejo.
E embora a tradição das cooperativas de Nova York esteja repleta de contos de disputas mesquinhas e conflitos de personalidade degenerando em guerras de propriedade, Dale Degenshein, um advogado de co-op e condomínio de Stroock, disse que os despejos normalmente envolvem exatamente esse tipo de comportamento questionável.
Não conheço nenhum conselho que se sente lá e diga: ‘2W, não gostamos deles, vamos atrás deles’, disse Degenshein, falando sobre a possibilidade de exagero do conselho cooperativo. As personalidades e o modo como as pessoas tratam dos problemas com os vizinhos podem ter um impacto não oficial, como acontece com qualquer coisa. E às vezes há alegações de que um membro do conselho tem uma reclamação pessoal, mas você ainda tem documentos de governança que precisam ser seguidos e outras pessoas no conselho para atuar como freios e contrapesos.
No entanto, qualquer situação em que um pequeno grupo de vizinhos tenha uma grande influência em seu destino está pronta para uma virada para o conspiratório. Particularmente quando algo estranho, de fato, parece estar acontecendo.
A agente da BOND de Nova York, Carole Cusani, recentemente ajudou a aconselhar uma amiga que descobriu, inesperadamente, que estava sendo expulsa de seu prédio. Em questão estava o cachorro da mulher, que há vários anos mordeu outro residente. Ela recebeu um aviso após o incidente, mas não pareceu funcionar, e o cachorro mordeu outro dono algum tempo depois.
Após a segunda mordida, a diretoria do prédio disse à mulher que ela deveria tomar medidas para curar a situação, disse Cusani. Isso envolvia amordaçar o cão sempre que estivessem em espaços públicos e levá-lo no elevador de serviço em vez do elevador de passageiros principal.
E ela escreveu uma carta dizendo que obedeceria, e ela começou a amordaçar o cachorro e levá-lo para baixo no elevador de serviço, disse Cusani. Mas cerca de um mês depois, do nada, ela recebeu uma carta do advogado da cooperativa dizendo que eles estavam notificando-a de despejo.
A carta foi assinada pelo presidente do conselho e dizia que eles queriam que ela saísse em dez dias, disse ela. Ela não conseguia entender porque tinha feito o que eles pediram que ela fizesse. Então ela me ligou em pânico completo.
Entrando em contato com a administradora do prédio, Cusani e sua amiga souberam que a carta supostamente havia sido enviada por engano. O presidente do conselho, por sua vez, afirmou não ter conhecimento do processo, apesar de sua assinatura constar do aviso de despejo, observou Cusani.
Não sei o que aconteceu, disse ela. Mas, nesse ínterim, houve cinco dias em que [sua amiga] ficou um caco.
Éarlier neste verão, o Braganca fez um relato na primeira pessoa do comediante Bill Dawes, que disse que sua cooperativa o havia despejado por alugar um quarto em sua casa no Airbnb. Isso, Dawes disse, apesar do fato de que o acordo era legal de acordo com a Lei de Moradia Múltipla da cidade e que ele havia parado de alugar o quarto antes mesmo que a cooperativa lhe enviasse um aviso pedindo que o fizesse.
De modo geral, sublocações não autorizadas são uma ótima maneira de ser expulso do prédio cooperativo.
De acordo com Dawes, a votação para despejá-lo foi quase unânime, com um membro do conselho dizendo que ele não sabia nada sobre o caso, mas apenas queria 'puxar a linha', já que estava em processo de venda de sua unidade.
Para alguns ouvidos, o relato de Dawes pode soar como um exemplo clássico da temida política do conselho cooperativo. (Dawes disse ao Braganca que está atualmente apelando da decisão no tribunal habitacional.) E em comparação com, digamos, tráfico de drogas e incêndios, um pequeno negócio secundário do Airbnb parece inócuo o suficiente. Mas o advogado Wagner disse que não ficou surpreso com a decisão do conselho de despejo. Os aluguéis de curto prazo em edifícios residenciais são uma preocupação de segurança, argumentou. Eles não têm as proteções adicionais de segurança contra incêndio, os sinais de saída, a iluminação de emergência que os hotéis têm.
De modo geral, sublocações não autorizadas são uma ótima maneira de ser expulso do prédio cooperativo. Kathy Murray, de Douglas Elliman, disse que conhece vários clientes que receberam cartas de seus conselhos depois de alugar suas unidades sem passar pelo processo adequado. É tentador pegar um atalho, já que obter aprovação para sublocar uma cooperativa pode ser quase tão tedioso quanto obter aprovação para comprar.
É preciso apresentar declarações de impostos, extratos bancários, cartas pessoais de referência, cartas profissionais de referência, fazer uma entrevista, tudo, disse Murray.
Na verdade, Jan do Citi Habitat disse que o despejo que seu prédio fez durante seu tempo no conselho foi devido a uma sublocação não autorizada. O proprietário havia se mudado e estava alugando a unidade, mas em vez de seguir o processo padrão de inscrição, ele enviou ao conselho uma carta escrita à mão dizendo que alguns membros da família estavam se mudando.
E eles não queriam fazer uma entrevista com o conselho e não houve inscrição, portanto, sem a aprovação do conselho, [as pessoas] se mudaram, disse Jan. Nunca tivemos a chance de [entrevistá-los]. Nem sabíamos se eles eram família. Nossa suspeita era que eles não eram.
Depois que o proprietário novamente se recusou a apresentar um pedido adequado, o prédio o levou a tribunal e foi despejado.
Outro proprietário se mostrou mais desafiador, lembrou Jan. Vários anos atrás, uma residente mais velha instalou ilegalmente uma máquina de lavar em sua cozinha, o que causou um problema de mofo que agravou uma condição respiratória pré-existente de que ela sofria. Ela veio à cooperativa e exigiu que eles remediassem o problema do mofo.
Então dissemos: ‘OK, dê-nos acesso ao apartamento para que possamos trazer alguém para remover o molde’, disse Jan. Mas, com medo de que encontrassem a máquina de lavar, ela recusou.
Em vez disso, ela ligou para a cidade para reclamar, e a cidade enviou um inspetor para examinar a situação. Ele encontrou o molde, mas a mulher de alguma forma escondeu a máquina de lavar durante a visita, disse Jan. Então isso nunca foi questionado.
E, claro, a cooperativa deve manter o apartamento em boas condições, então fomos multados [pela prefeitura], disse ele. Portanto, houve um período de cerca de seis meses a um ano em que íamos e voltávamos, onde ela reclamava constantemente do mofo, mas não nos dava acesso ao apartamento. E também fomos inflexíveis de que não apenas daríamos a ela um cheque em branco [para que o trabalho fosse feito por conta própria].
A situação não se resolveu até que a mulher mudou-se para aquela grande cooperativa no céu. Nós descobrimos sobre a máquina de lavar, disse Jan, quando nós e sua família entramos em seu apartamento depois que ela faleceu.
